日本でリートが誕生して20年以上が経過しています。リートができたことで個人投資家も少額の資金で様々な不動産に分散投資することができるようになりました。
個人投資家は少額から通常投資できない「オフィスビル」「商業施設」「倉庫」などの施設に分散投資することができます。
リートは利益の殆どを分配することで免税となる仕組みとなっています。
つまり、利益の殆どを分配するので分配利回り(=配当利回り)が通常の株式市場よりも高くなります。
本日お伝えするのはダイワJ-REITオープン(毎月分配型)です。
Contents
ダイワJ-REITオープン(毎月分配型)の特徴
ダイワJ-REITオープン(毎月分配型)の特徴は以下となります。
J-REIT(Jリート)に分散投資
J-REITというのは不動産に分散投資を行なっている法人です。このJ-REITに更に分散投資を行うリート法人ということになります。
つまり投資信託でいうところの、ファンド・オブ・ファンズということになります。
東証REIT指数への連動を目指すインデックス投信
ダイワJ-REITオープンはTOPIXのJ-REITバージョンにあたる東証REIT指数に連動することを目指すインデックス投信です。
→ アクティブファンドはやめとけ？インデックスファンドとの違いは？リターンに加えシャープレシオや手数料水準から徹底比較！
東証REIT指数は以下の通り東証株価指数(=TOPIX)と同様の値動きとなっていました。
しかし、直近はTOPIXに大きな遅れをとっていますね。
東証REIT指数とTOPIXの比較
現在の東証REIT指数の配当利回りは4%程度となります。
構成上位銘柄
2024年6月時点の構成上位銘柄は以下となります。
日本ビルファンドは「新宿三井ビルディング」「六本木ティーキューブ」「西新宿三井ビルディング」「セレスティン芝三井ビルディング」などのオフィスビルを保有しています。
2022年10月末からの構成上位の変遷は以下となります。過去からのポートフォリオの遷移ですが、大きくは変わっていません。
直近はKDXが上位に入ってきたくらいでしょうか。不動産とは本当に市況次第ですね。
| 2024年6月末 | 2024年3月 | 2023年11月末 | 2023年6月末 | 2023年3月末 | 2022年10月 | |
| 1 | 日本ビルファンド | 日本ビルファンド | 日本ビルファンド | 日本ビルファンド | 日本ビルファンド | 日本ビルファンド |
| 2 | ジャパンリアルエステイト | ジャパンリアルエステイト | ジャパンリアルエステイト | ジャパンリアルエステイト | ジャパンリアルエステイト | ジャパンリアルエステイト |
| 3 | 野村不動産マスターＦ | 野村不動産マスターＦ | 野村不動産マスターＦ | 野村不動産マスターＦ | 日本都市ファンド投資法人 | 日本都市ファンド投資法人 |
| 4 | KDX不動産投資法人 | 日本プロロジスリート | 日本プロロジスリート | 日本プロロジスリート | 野村不動産マスターＦ | 野村不動産マスターF |
| 5 | ＧＬＰ投資法人 | KDX不動産投資法人 | KDX不動産投資法人 | 日本都市ファンド投資法人 | 日本プロロジスリート | 日本プロロジスリート |
| 6 | 日本プロロジスリート | 日本都市ファンド投資法人 | 日本都市ファンド投資法人 | ＧＬＰ投資法人 | ＧＬＰ投資法人 | GLP投資法人 |
| 7 | 日本都市ファンド投資法人 | ＧＬＰ投資法人 | ＧＬＰ投資法人 | 大和ハウスリート投資法人 | 大和ハウスリート投資法人 | 大和ハウスリート投資法人 |
| 8 | 大和ハウスリート投資法人 | 大和ハウスリート投資法人 | 大和ハウスリート投資法人 | オリックス不動産投資 | オリックス不動産投資 | オリックス不動産投資 |
| 9 | アドバンス・レジデンス | ユナイテッド・アーバン投資法人 | オリックス不動産投資 | アドバンス・レジデンス | ユナイテッド・アーバン投資法人 | ユナイテッド・アーバン投資法人 |
| 10 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | インヴィンシブル投資法人 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | アドバンス・レジデンス | アドバンス・レジデンス |
用途別の構成比率は以下となります。
| 2024年6月末 | 2024年3月末 | 2023年11月末 | 2023年6月末 | 2022年3月末 | 2022年10月末 | |
| 各種不動産 | 29.9% | 30.2% | 30.60% | 26.00% | 24.40% | 24.70% |
| オフィス不動産 | 23.3% | 23.5% | 24.50% | 25.30% | 26.70% | 27.60% |
| 工業用不動産 | 19.2% | 19.0% | 19.20% | 20.00% | 20.00% | 19.60% |
| 集合住宅用不動産投資信託 | 9.0% | 8.8% | 8.50% | 10.50% | 10.20% | 10.00% |
| 店舗用不動産投資信託 | 8.3% | 8.4% | 8.40% | 9.80% | 9.90% | 9.70% |
| ホテル・リゾート不動産 | 7.0% | 7.0% | 6.10% | 5.80% | 6.20% | 5.70% |
| ヘルスケア不動産 | 0.3% | 0.3% | 0.30% | 0.40% | 0.40% | 0.40% |
オフィス不動産が最も構成比率が高かったですが各種不動産という複合型に逆転されています。
毎月高すぎる分配をだし特別分配金をだしており余力はない
ダイワJ-REITオープン(毎月分配型)は毎月30円ずつ分配金をだしています。年間360円となります。基準価額1935円から考えると配当利回りは18% となります。
しかし、TOPIXと同等のリターンの東証REIT指数が18%のリターンがあるはずがありません。
つまり、リターン以上の分配金をだして元本を取り崩していることになります。この分配金を特別分配金といいます。
特別分配金をだすということは信託報酬を払いながら元本を取り崩しているという状態になります。
複利リターンも毀損しますし、投資家としては好ましくない結果となります。
まるで以前お伝えしているゼウス投信のようですね。
→ 【ゼウス投信】売り時はいつ？配当金が下がり続け評判と評価額が下がり続ける「新光US-REITオープン」の今後の見通しを考察！
ダイワJ-REITオープン(毎月分配型)の運用実績
ダイワJ-REITオープン(毎月分配型)の運用実績は以下となります。
ダイワJリートオープンの運用実績
ベンチマークである東証REIT指数に比べて下方乖離してしまっています。連動目標のインデックスに連動していないのでインデックス投信としては二流ですね。
高い分配金を出しているので基準価額は下落を続けています。元々1万円だった基準価額は4分の1の2500円程度となっています。
このように市況に左右される投資を行うと、本当に運任せという感じですね。
やはり市場に左右されず堅実にリターンを得られる場所で資産は増やすべきです。
このような投資信託を見ていると、ヘッジファンドの運用残高が年々増加している理由がよくわかります。
以下では筆者が投資をしている暴落を回避しながら安定して10%程度のリターンを獲得できるファンドを含めて紹介していますので参考にしていただければと思います。
掲示板での口コミや評判
掲示板での評判は以下の通り散々なものとなっています。
低い成績と特別分配金で怒り心頭の投資家が多くなっていますね。
そして、日銀の利上げにより阿鼻叫喚状態になっています。
日経もビットコインも結構下げてるなぁ
米国債はやっと上がりだしてきたけど
金利の発言で凄い影響力😅
リートは安値更新で反発か
さすがに1600までは一気に下がらないか、
現状の株価暴落局面だと、リート解約して個別銘柄に乗り換えるチャンスかも？
リートがいくら長期投資とは言え、大和に無利子で大金貸してるだけに感じます。
やれやれ、もはや元金回収に無駄に10年以上かかりそうです。
【2024年】今後はリセッションと金利上昇で厳しい見通し
重要なのは今後の見通しではないでしょうか？
詳しくは以下の記事で述べています。
→ Jリートはどこまで下がる？そもそも下がってるのはなぜ？買い時はいつなのか最新の見通しを含めてわかりやすく解説！
来年のJ-REITは以下の2つの観点から厳しい結果が見込まれます。
金利はインフレ鎮火のために上昇する可能性が高い
世界中でインフレが発生し日本は比較的低く押さえ込んできましたが、インフレが定着してきたことで遂に日銀が利上げを実施しました。
日銀は、31日まで開いた金融政策決定会合で、政策金利を0.25％程度に引き上げる追加の利上げを決めました。これについて植田総裁は会合のあとの記者会見で「物価が上振れるリスクに注意する必要があり、2％の物価目標の持続的・安定的な実現のために利上げの実施が適切だと判断した」と述べました。
参照：NHK
そして、さらに継続的に利上げを行う構えを見せています。つまり、ここから金利が上昇していくということですね。
どこまで上がるかがわからず不透明性が高く不動産市場には大きな下押し圧力となっていきます。特に商業用不動産やオフィス不動産は厳しいでしょう。
ただ、住宅用不動産市場は底堅く推移することがみこまれ、今は買い時となっている可能性が高いです。
景気後退が発生する確度が高い
世界中で発生しているインフレと欧米の中央銀行の引き締めで景気は急速に失速しています。
2024年は世界中で景気後退が発生する確度が高くなっています。
景気が後退するとリーマンショックを思い返していただくとわかりますが、借り入れも難しくなり不動産価格は大きく下落していきます。
また、世界中で景気後退となるため海外投資家からの資金フローも期待することができません。
ここからJリートを仕込んでいくのはリスクが高いといえるでしょう。
まとめ
今回のポイントをまとめると以下となります。
ポイント
- 東証REIT指数に連動を目指す
- 用途はオフィスが最も多くなっている
- 高すぎる分配利回りで特別分配金となっている
- 東証REIT指数との連動率は決して高くない
- 2024年は日銀の利上げと景気後退で厳しい見通し
以下では相場環境によらず安定したリターンをだす投資先についてお伝えしています。
参考にしていただければと思います。
